Skillnaden mellan en "vanlig" inteckning och en FHA lån
Det är i varje låntagares bästa intresse att förstå skillnaden mellan en konventionell och en FHA lån, särskilt om de är skyldiga mer än 80% av deras hem värde eller är intresserad av att köpa ett hem med mindre än 20% handpenning.
Första FHA kommer att tillåta en låntagare som vill refinansiera, eller köpa ett hem, möjlighet att låna upp till 96,5% av deras hem värde. Detta är också känd som LTV eller "lån till värde" förhållande. Om det är en refinansiering, och de vill låna 96,5% LTV, då låntagarna inte får ta ut några pengar. Den enda refinansiera som kommer att tillåtas är en där låntagaren fördelarna med en minskad månatlig betalning från en lägre ränta.
En låntagare kan arbeta med ett konventionellt lån om de bara behöver låna 95% eller mindre LTV. Det är oftast ekonomiskt bättre för att säkra en konventionell lån än en FHA lån på grund av de 1,75% up front avgift som FHA kräver. Detta kan vara en betydande extra avgift om lånebeloppet är tre eller fyra hundra tusen dollar. Till exempel är den extra avgift på $ 300.000 faktiskt $ 5250.
Så om du har minst 5% handpenning på ett köp, eller har minst 5% eget kapital i ditt hem när du är redo att refinansiera kan du kvalificera sig för en konventionell lån och avstå från 1,75% up front avgift. Om du har råd med en 10% handpenning, eller 10% i eget kapital när du är redo att refinansiera, har du en ännu bättre chans att säkra en konventionell lån. Detta eftersom det finns flera begränsningar för konventionella lån mellan 90% och 95% LTV och många låntagare kommer inte att vara tillräckligt stark finansiellt för att kvalificera sig. Till exempel kredit måste poäng exceptionellt (över 720 poäng) för att få ett lån över 90% LTV.
En fördel med en FHA lån är kostnaden för deras Mortgage Insurance Program. Mortgage Insurance är en extra avgift som måste betalas vid sidan av regelbundna månatliga inteckning betalning. Oavsett om det är en konventionell eller FHA lån, när som helst en låntagare behöver ett lån som är över 80%, kommer de vara skyldiga att lägga en Premium Mortgage Insurance till sina månatliga betalningar.
FHA inteckning premien är en standard 0,50% av lånebeloppet. Med andra ord spelar det ingen roll om du lånar 81% eller 94% om du lånar över 80% skulle Mortgage Insurance Premium vara samma på 0,5%. En 0,50% Mortgage Insurance premie på $ 200.000 skulle vara $ 200.000 x 0,50%, vilket motsvarar $ 1000. Detta är en årlig premie och så det måste delas med 12. Därför skulle Mortgage Insurance Premium på en FHA $ 200.000 lån kostar en extra $ 83,33 per månad ($ 1000 delat med 12 = $ 83,33).
Med en konventionell lån finns det olika procentsatser förknippade med olika LTV-talet. Till exempel en låntagare som behöver ett lån som är över 80% men under 85% LTV kommer att ha en mindre Premium Mortgage Insurance än någon som behöver låna 90% eller 95%.
Mortgage Insurance Premium betalning under 85% LTV är ungefär samma som FHA premie, men Mortgage Insurance Premium (även känd som MIP) på 90% eller 95% LTV lån är mycket högre än FHA. Så där som det FHA lån ber om en stor initial avgift på 1,75% och en mindre månatlig Mortgage Insurance Premium, frågar konventionella långivaren inte för en upfront avgift, men samlar en större Premium Mortgage Insurance under lånets löptid. Ett bra lån officer kan kritan siffrorna och räkna ut vilken typ av lån är i ditt bästa intresse.
Jag hoppas att denna förklaring klargör skillnaderna mellan de två lånen och visar fördelar och nackdelar med varje typ.
